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Investissement immobilier - InvestImmo Patrimoine

Investir en immobilier

Avec InvestImmo Patrimoine, explorez différentes solutions adaptées et personnalisées pour concrétiser votre projet d'investissement immobilier. Bénéficiez également d'avantages fiscaux stratégiques pour maximiser la rentabilité et la valorisation de votre patrimoine.

L’accession à la propriété

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1. Résidence principale

L'accession à la propriété de la résidence principale correspond au fait d'acquérir un logement pour en faire sa résidence principale, c’est-à-dire l’habitation occupée au moins 8 mois par an par l’acquéreur ou sa famille.

Choisir sa RP en prenant en compte les critères et besoins de chacun : emplacement, surface, nombre de pièces et budget.

2. Primo-accession

La primo-accession à la propriété désigne le fait d'acheter un bien immobilier pour la première fois, que ce soit un appartement ou une maison. Plus précisément, elle concerne les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'acquisition. En France, le statut de primo-accédant est souvent associé à des avantages financiers et fiscaux pour faciliter l'accès à la propriété, notamment :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un prêt sans intérêt destiné aux primo-accédants pour financer une partie de l'achat dans le neuf ou l'ancien avec travaux.

  • Des dispositifs d'aide locaux ou régionaux : subventions ou prêts complémentaires.

  • Des conditions avantageuses : auprès de certaines banques ou organismes financiers.

L'objectif est d'aider les ménages qui achètent pour la première fois à devenir propriétaires, notamment ceux disposant de revenus modestes ou intermédiaires.

Résidence principale / Primo-accession

3. Résidence secondaire

L’accession à la propriété en résidence secondaire constitue un investissement immobilier intéressant, souvent motivée par des projets tant personnels ou de loisirs que patrimoniaux. Voici les principaux points à considérer :

Atouts d’une résidence secondaire

  • Valorisation patrimoniale : En choisissant une localisation prisée, le bien pourra gagner en valeur in fine, offrant des opportunités de plus-value à long terme.

  • Diversité des options : Que ce soit une maison en bord de mer, un chalet en montagne ou une cabane en pleine nature, les possibilités sont nombreuses et s'adaptent à vos envies.

  • Projet personnel : Idéal pour des escapades régulières, des projets familiaux ou un cadre de vie alternatif.

  • La possibilité de faire de location saisonnière est une excellente option pour rentabiliser votre investissement. Toutefois, elle implique des aspects fiscaux qu'il est important de connaître :

    • Les revenus issus de la location saisonnière sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

    • Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (si vos revenus ne dépassent pas 77 700 €) avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou pour le régime réel permettant de déduire les charges liées au bien.

    • Taxe d'habitation et taxe de séjour : En tant que propriétaire, vous restez redevable de la taxe d'habitation si la résidence n’est pas louée à l’année. Dans certains cas, une taxe de séjour doit être collectée auprès des locataires et reversée à la commune.

    • Réglementation locale : Selon la localisation de votre bien, des autorisations préalables ou des démarches spécifiques (déclaration en mairie) peuvent être nécessaires pour exercer une activité de location saisonnière. Certaines communes imposent des restrictions sur la durée de location pour limiter l’impact sur le marché immobilier local.

Conseils

​La location saisonnière est une belle opportunité, mais elle nécessite une préparation minutieuse pour optimiser votre rentabilité et rester en conformité avec la législation :

  • Anticiper les charges : Prenez en compte les coûts d’entretien, d’assurance et de gestion locative.

  • Se faire accompagner : Consultez un expert fiscal ou un conseiller immobilier pour maximiser vos revenus locatifs tout en respectant les obligations légales.

Points de vigilance

  • Fiscalité et financement : Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie pas d’aides financières spécifiques. De plus, la fiscalité et les charges sont souvent plus élevées.

  • Coûts associés : Pensez aux frais d’entretien, d’assurance et de gestion qui peuvent alourdir votre budget.

  • Évaluation financière : Il est essentiel d’évaluer votre capacité à financer ce projet en tenant compte des coûts initiaux et récurrents.

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L’investissement en locations meublées

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1. Loueur en meublé libre

Le Loueur en Meublé Libre désigne un propriétaire qui met en location un logement meublé, sans se soumettre à des plafonds de loyers ou de ressources imposés, contrairement à certains dispositifs de location encadrée.

Définition du loueur en meublé libre

Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il est équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre confortablement dès son entrée (décret du 31 juillet 2015). Cela inclut :

  • Literie avec couverture,

  • Équipements de cuisine (plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur),

  • Ustensiles de cuisine et vaisselle,

  • Table et sièges,

  • Rangements,

  • Luminaires,

  • Matériel d’entretien (aspirateur, balai, etc).

Bail de location meublée

  • Durée minimale : 1 an (ou 9 mois si le locataire est étudiant).

  • Dépôt de garantie : Maximum 2 mois de loyer hors charges.

  • Préavis pour le locataire : 1 mois.

  • Préavis pour le propriétaire : 3 mois avant la fin du bail.

Fiscalité de la location meublée libre

Le propriétaire loueur en meublé relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme dans la location nue.

  • Micro-BIC : Si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (seuil 2024), un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué pour charges.

  • Régime réel : Si les recettes dépassent ce seuil ou si le propriétaire l’opte volontairement, il peut déduire l’intégralité des charges réelles (amortissements, travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Liberté des loyers et des locataires

En location libre, le propriétaire peut :

  • Fixer librement le montant du loyer (sauf dans les zones tendues où un encadrement existe).

  • Choisir son locataire sans condition de ressources.

Avantages de la location meublée libre

  • Rendement locatif souvent plus élevé qu’une location nue grâce à un loyer plus important.

  • Fiscalité plus avantageuse avec le régime BIC.

  • Souplesse pour le propriétaire dans le choix des locataires et des conditions de bail.

Inconvénients de la location meublée libre

  • Gestion plus complexe (entretien du mobilier, renouvellement).

  • Recherche de locataires plus fréquente, car les locations meublées sont souvent de plus courte durée.

En résumé, le loueur en meublé libre propose une location non encadrée, avec une fiscalité avantageuse grâce au régime BIC. Cette formule offre plus de liberté dans la fixation des loyers et des conditions de location, mais elle implique une gestion plus active du bien et de son mobilier.

Loueur en meublé libre

2. Loueur en Meublé Libéré ou Para-hôtelier

Le Loueur en Meublé Libéré ou para-hôtelier désigne un statut particulier où un propriétaire propose la location meublée de biens immobiliers tout en offrant des services para-hôteliers, similaires à ceux proposés par un hôtel. Ce statut permet d'accéder à des avantages fiscaux sous certaines conditions strictes.

Définition du para-hôtelier

L'activité de para-hôtellerie consiste à louer un logement meublé tout en offrant au minimum 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner fourni, nettoyage régulier des locaux pendant la période de location, fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.), réception de la clientèle (accueil physique ou assistance téléphonique).

Statut juridique et fiscal du para-hôtelier

Statut d'exploitant commercial

Le loueur en meublé para-hôtelier est considéré comme un exploitant commercial :

  • Il relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour ses revenus locatifs.

  • L’activité peut être exercée à titre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction des recettes et des revenus globaux.

 

TVA applicable

L'activité de para-hôtellerie est soumise à la TVA au taux normal de 20%, contrairement à la location meublée classique (non soumise à TVA). Cela permet toutefois au propriétaire de récupérer la TVA payée sur :

  • L’achat du bien immobilier (en VEFA ou neuf) hors foncier.

  • Les travaux d’aménagement ou de rénovation.

  • Les équipements et mobiliers.

Amortissements et déductions fiscales

Le loueur en para-hôtellerie bénéficie des avantages fiscaux du régime réel BIC :

  • Amortissement du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années.

  • Déduction des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, etc.

Ces mécanismes permettent souvent de neutraliser les revenus locatifs imposables pendant plusieurs années.

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Conditions d'éligibilité du para-hôtelier

​Pour être reconnu comme un loueur en para-hôtellerie, il faut impérativement :

  • Offrir au moins 3 des 4 services para-hôteliers listés ci-dessus. La proposition de ces services doit être réalisée dans des conditions similaires aux établissement à caractère hôtelier. Les services doivent être fourni au minimum à l’entrée dans les lieux et ensuite proposés de manière hebdomadaire dont le coût peut-être optionnel. Les services doivent être proposés sans obligation d’être consommés. Enfin ceux-ci peuvent être facturés en option.

  • Déclarer l’activité auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (immatriculation au RCS).

  • Respecter les obligations fiscales et comptables des exploitants commerciaux (déclaration des recettes en BIC).

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Avantages du statut de para-hôtelier

  • Récupération de la TVA sur l'achat et les charges.

  • Fiscalité avantageuse grâce aux amortissements et aux déductions.

  • Rentabilité élevée grâce à des loyers supérieurs en raison des services fournis.

  • Possibilité d’attirer une clientèle diversifiée.

Inconvénients du statut de para-hôtelier

  • Gestion plus lourde : fourniture de services, accueil des clients, entretien fréquent.

  • Soumission à la TVA : nécessite une gestion comptable stricte et des déclarations régulières.

  • Obligation de respecter les normes para-hôtelières et d’obtenir les autorisation locales dans certaines zones.

  • Risque de requalification fiscale si les conditions para-hôtelières ne sont pas strictement respectées.

 

En résumé, le statut de loueur en meublé libéré au para-hôtelier est une activité commerciale qui combine la location meublée et des prestations hôtelières. Il offre des avantages fiscaux significatifs (récupération de TVA, amortissements), mais implique des contraintes de gestion et des obligations réglementaires strictes. C’est un modèle particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant maximiser la rentabilité de biens immobiliers meublés tout en ciblant une clientèle diversifiée.

Loueur en meublé libéré ou para-hôtelier

3. Loueur en Meublé en Résidence avec Services

Le Loueur en Meublé en Résidence avec Services est un statut particulier où un propriétaire investit dans un bien immobilier meublé situé au sein d’une résidence proposant des services spécifiques aux occupants. Ces résidences peuvent accueillir différentes populations telles que les étudiants, les seniors, ou à destination de tourisme, d’affaires et résidences plurielles et intergénérationnelles.

Définition des résidences avec services

Une résidence avec services est un immeuble collectif qui propose des logements meublés assortis de services complémentaires pour les occupants. Parmi les services possibles :

  • Accueil et réception

  • Petit-déjeuner ou restauration

  • Entretien et ménage des parties privatives et communes

  • Fourniture de linge de maison

  • Assistance ou surveillance

  • Animations…

Ces services varient en fonction de la résidence et du public cible.

types de résidences avec services

  • Résidences étudiantes : destinées aux étudiants, elles offrent des studios meublés proches des campus avec des services adaptés (wifi, laverie, ménage).

  • Résidences seniors : adaptées aux personnes âgées autonomes, elles proposent des logements sécurisés avec des services d’accompagnement et de confort.

  • Résidences de tourisme : accueillent des vacanciers ou touristes pour des séjours de courte durée avec des prestations hôtelières.

  • Résidences d'affaires : conçues pour les professionnels en déplacement temporaire.

  • Résidences plurielles : par exemple, tourisme et affaires…

  • Résidences intergénérationnelles : par exemple, seniors et étudiants…

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Statut juridique et fiscal des résidences avec services

​Le propriétaire qui loue un logement meublé en résidence avec services relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) selon les conditions suivantes :

 

LMNP :

  • Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou ne dépassant pas les autres revenus du foyer fiscal.

  • Revenus imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).


LMP :

  • Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an et excédant les autres revenus du foyer.

  • Immatriculation obligatoire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

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Avantages fiscaux des résidences avec services

  • Récupération de la TVA (20 %) : Applicable si la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge). Cela concerne principalement les résidences neuves ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

  • Amortissement comptable : Possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier pour réduire les revenus imposables.

  • Régime BIC avantageux : Le régime réel permet de déduire les charges réelles (taxes, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, gestion locative, frais d’expertise comptable…).

Gestion locative facilitée des résidences avec services

En investissant dans une résidence avec services, le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant professionnel (ex. : gestionnaire de la résidence). L’exploitant s’occupe de :

  • La gestion quotidienne des logements,

  • L’entretien des espaces communs et de services,

  • Le versement des loyers, garanti et sécurisé pour le propriétaire, même en cas de vacance locative (selon les termes du bail),

  • La durée du bail : généralement de 9 à 12 ans.

Le bail commercial assure ainsi une stabilité des revenus locatifs pour l’investisseur.

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Inconvénients des résidences avec services

​Il faut bien valider la solidité financière de l’exploitant-gestionnaire.

 

En résumé, le statut de loueur en meublé en résidence avec services présente des avantages fiscaux attractifs (récupération de TVA, amortissement) et une gestion locative simplifiée grâce au bail commercial signé avec un exploitant professionnel. Il est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant un revenu locatif sécurisé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, il implique un engagement sur le long terme et une vigilance quant à la solidité de l’exploitant.

Loueur en meublé en résidences avec services

L’investissement en location nue

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réduction d'impôts accordée

​Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location :

  • 12% du prix de revient du bien pour une location de 6 ans.

  • 18% pour une location de 9 ans.

  • 21% pour une location de 12 ans.

La réduction s’applique dans la limite d’un investissement maximal de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 €/m².

 

Avantages du dispositif Denormandie

  • Réduction d’impôt attractive pour les investisseurs.

  • Contribution à la valorisation de logements anciens rénovés.

  • Amélioration de la performance énergétique des biens immobiliers.

  • Dynamisation des centres-villes et lutte contre la vacance immobilière.

Inconvénients du dispositif Denormandie

  • Obligation de réaliser des travaux conséquents (minimum 25 % du coût de l'opération).

  • Respect strict des plafonds de loyers et de ressources.

  • Risque de vacance locative dans certaines petites communes.

  • Nécessité de bien choisir la localisation pour assurer la rentabilité locative.

 

En résumé, le dispositif Denormandie est une opportunité pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt, tout en participant à la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques. Il permet de conjuguer avantage fiscal, investissement immobilier et rénovation énergétique. Toutefois, sa réussite repose sur une bonne sélection du bien et de sa localisation afin de garantir une location pérenne et rentable.

1. Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est un dispositif fiscal qui encourage l’investissement locatif dans l’ancien, avec des travaux de rénovation, dans des zones spécifiques. Instauré en 2019, il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu'ils achètent un bien immobilier à rénover, destiné à être loué comme résidence principale.

Objectifs du dispositif denormandie

Le dispositif Denormandie vise à :

  • Réhabiliter le parc immobilier ancien dans les centres-villes dégradés.

  • Encourager la rénovation énergétique et la modernisation des logements.

  • Lutter contre les logements vacants et dynamiser les centres des villes moyennes.

Il cible les villes bénéficiant du programme gouvernemental "Action Cœur de Ville" ainsi que les communes ayant signé des conventions d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

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conditions d'éligibilité au dispositif denormandie

​Pour bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies :

 

Nature du bien

  • Achat d’un bien ancien ou d’un local transformé en habitation.

  • Le bien doit être situé dans :

    • Une ville du programme Action Cœur de Ville.

    • Une commune ayant signé une convention ORT.

 

Travaux de rénovation

Les travaux doivent représenter au minimum 25% du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Ils doivent permettre :

  • Une amélioration significative de la performance énergétique (au moins 20% pour les logements collectifs et 30 % pour les maisons individuelles).

  • Ou inclure au moins 2 types de travaux parmi :

    • Isolation des combles,

    • Isolation des murs,

    • Isolation des fenêtres,

    • Remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (*Reconnu Garant de l'Environnement*).

 

Engagement de location

  • Le bien doit être loué nu, en tant que résidence principale du locataire.

  • Durée minimale de location : 6, 9 ou 12 ans.

  • Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui varient en fonction de la zone géographique.

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Dispositif Denormandie

2. La nue-propriété

Ce dispositif permet d'acquérir un bien pour seulement 60 à 70% de sa valeur réelle. Vous bénéficiez d’une neutralité fiscale et d’une baisse de l’IFI, tout en préparant une revente avec une plus-value allégée. Cette solution permet une optimisation des droits de succession et s'adresse aux épargnants disposant d'une capacité à patienter 15 à 20 ans sans revenu locatif.

  • Constitution d'un patrimoine immobilier de qualité à un prix réduit, sans se soucier de la gestion ni des frais associés.

  • Réalisation d'un investissement fiscalement "neutre".

  • Solution optimale pour transmettre leur patrimoine ou préparer leur retraite.

 

Dans ce type d'acquisition, la propriété du bien est divisée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire pour une durée spécifique. Une fois la période de démembrement déterminée, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, qui lui est restitué dans son état initial par l'usufruitier, sans frais ni formalités. À ce stade, plusieurs options s'offrent à lui :

  • Louer le bien pour bénéficier de revenus complémentaires,

  • Récupérer le bien pour l'occuper,

  • Revendre le bien, éventuellement avec une plus-value.​

3. Le Déficit Foncier

Ce dispositif donne droit à la déduction du montant des travaux de rénovation, d’amélioration sur vos revenus fonciers sans limitation dans le temps. Le déficit foncier est imputé sur vos revenus dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le report du déficit foncier est possible sur 10 ans sur les résultats fonciers positifs à venir.

Le dispositif du Déficit Foncier est un levier fiscal intéressant pour optimiser vos revenus immobiliers. Voici les principaux points à retenir :

  • Avantage fiscal : Permet de déduire le montant des travaux de rénovation ou d’amélioration de vos revenus fonciers.

  • Plafond d’imputation : Jusqu’à 10 700 € par an et par foyer fiscal sur vos revenus globaux.

  • Report possible : Si le déficit dépasse ce plafond, il peut être reporté sur vos revenus fonciers futurs pendant 10 ans.

  • Cible : Idéal pour les propriétaires fonciers déjà bénéficiaires de revenus locatifs.

  • Simplicité : Ce dispositif présente peu de contraintes administratives ou techniques.

Ce mécanisme est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier tout en réduisant leur pression fiscale.

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Nue-propriété / Déficit foncier

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